Din cuprinsul articolului
Închirierea unei locuințe este un proces complex ce presupune o serie de drepturi și obligații pentru ambele părți implicate: chiriașul și proprietarul. Fie că ești proprietar și închiriezi o locuință, fie că ești chiriaș, este esențial să cunoști legislația aplicabilă în acest domeniu pentru a evita conflictele și a asigura o relație de închiriere corectă și benefică pentru toți.
În România, legislația privind închirierea locuințelor este reglementată prin Codul Civil și alte acte normative relevante, iar înțelegerea drepturilor și obligațiilor fiecărei părți este cheia pentru a preveni dispute legale și a asigura o colaborare transparentă.
Drepturile chiriașului
Chiriașul beneficiază de o serie de drepturi care sunt reglementate de Articolul 1796 din Codul Civil, dar și de clauzele stipulate în contractul de închiriere. Printre acestea se numără:
Dreptul de a primi bunul închiriat pentru utilizare
Chiriașul are dreptul de a utiliza locuința închiriată pe durata perioadei stipulate în contract, cu condiția de a respecta obligațiile privind plata chiriei și întreținerea proprietății.
Repararea locuinței în contul proprietarului
Dacă bunurile și instalațiile din locuință se deteriorează și afectează folosința normală a imobilului, chiriașul poate solicita proprietarului să efectueze reparațiile. Dacă proprietarul nu face acest lucru într-un termen de 30 de zile, chiriașul poate efectua reparațiile și poate reține costurile din chirie.
Dreptul de a locui liniștit
Chiriașul are dreptul de a ocupa locuința fără a fi deranjat de conflicte externe sau probleme de vecinătate, iar proprietarul trebuie să asigure condițiile necesare pentru un trai decent.
Subînchirierea locuinței
Chiriașul poate subînchiria locuința numai cu acordul scris al proprietarului și cu respectarea termenilor contractuali. Subînchirierea trebuie să fie în conformitate cu legea și cu prevederile contractului de închiriere.
Modificări sau îmbunătățiri ale locuinței
Chiriașul poate face modificări sau îmbunătățiri locuinței doar cu acordul scris al proprietarului. Aceste modificări nu trebuie să afecteze structura imobilului sau să pericliteze bunurile și spațiile comune.
Dreptul de a aduce oaspeți sau alte persoane
Chiriașul poate aduce oaspeți fără notificarea prealabilă a proprietarului, dar dacă aceștia rămân mai mult de 15 zile într-o lună, proprietarul trebuie să fie informat.
Dreptul de preferință
La sfârșitul contractului de închiriere, chiriașul are prioritate la reînnoirea acestuia în fața altor potențiali chiriași. În cazul în care chiriașul părăsește locuința sau decedează, drepturile de locuire pot fi cedate soțului/soției sau altor membri ai familiei care au locuit în imobil.
Protecția împotriva intruziunii proprietarului
Proprietarul nu poate vizita locuința chiriașului fără notificare prealabilă. În cazul în care proprietarul intră fără permisiune, chiriașul poate solicita rezilierea contractului și daune compensatorii.
Obligațiile chiriașului
Pe lângă drepturile sale, chiriașul are și o serie de obligații care trebuie respectate pentru o relație de închiriere armonioasă:
Plata chiriei la timp
Chiriașul trebuie să plătească chiria conform termenelor stipulate în contract, în general, la începutul fiecărei luni sau trimestru, după caz.
Întreținerea și repararea bunurilor
Chiriașul este obligat să mențină bunurile din locuință într-o stare bună de utilizare și să repare daunele provocate de uzura normală. Deteriorările cauzate de utilizarea necorespunzătoare sunt responsabilitatea chiriașului.
Curățenia și igienizarea locuinței
Chiriașul trebuie să întrețină curățenia în interiorul locuinței și în spațiile comune, iar atunci când părăsește locuința, să o predea în stare corespunzătoare.
Notificarea reparațiilor necesare
Chiriașul trebuie să informeze proprietarul dacă locuința suferă deteriorări care necesită reparații. Lipsa acestei notificări poate duce la pierderea unor drepturi și obligația de a suporta costurile reparațiilor.
Permisiunea de inspecție a locuinței
Chiriașul trebuie să permită proprietarului să viziteze locuința pentru inspecții, dar aceste vizite trebuie să fie agreate în prealabil și să nu interfereze cu utilizarea locuinței.
Respectarea clauzelor contractuale
Chiriașul trebuie să respecte toate clauzele prevăzute în contractul de închiriere, inclusiv cele referitoare la subînchiriere, modificări ale locuinței sau comportamentul în spațiile comune.
Drepturile Proprietarului
Proprietarul unei locuințe închiriate are și el o serie de drepturi importante:
Dreptul de a primi chiria la timp
Proprietarul are dreptul să primească plata chiriei conform termenelor stabilite în contract. Nerespectarea acestora poate duce la rezilierea contractului și evacuarea chiriașului.
Rezilierea contractului
Dacă chiriașul nu respectă obligațiile contractuale (plata chiriei, întreținerea locuinței), proprietarul poate rezilia contractul și solicita evacuarea acestuia.
Despăgubiri pentru pagube
Proprietarul poate cere despăgubiri pentru daunele provocate de chiriaș asupra imobilului, bunurilor acestuia sau instalațiilor.
Informații despre cheltuielile de întreținere
Proprietarul are dreptul să fie informat despre cheltuielile de întreținere ale imobilului, prin informări oficiale de la asociația de proprietari.
Dreptul de a include clauze adiționale
Proprietarul poate adăuga clauze suplimentare în contract, dar acestea nu pot contrazice legislația în vigoare și trebuie să fie clare și transparente pentru chiriaș.
Obligațiile proprietarului
La fel ca chiriașul, și proprietarul are o serie de obligații importante:
Asigurarea locuinței într-o stare corespunzătoare
Proprietarul trebuie să predea locuința într-o stare bună de folosință, iar pe parcursul închirierii să efectueze reparațiile necesare pentru a asigura siguranța și confortul chiriașului.
Întreținerea structurilor și instalațiilor comune
Proprietarul are obligația de a întreține și repara spațiile comune și instalațiile de utilitate publică ale clădirii (apă, electricitate, încălzire etc.).
Respectarea intimității chiriașului
Proprietarul nu poate intra în locuință fără acordul chiriașului, decât în situații excepționale și doar cu o notificare prealabilă.
Cederea dreptului de locuire în caz de deces
Dacă chiriașul decedează, dreptul de locuire poate fi cedat soțului, copiilor sau altor membri ai familiei care locuiau împreună cu acesta.
Clarificare ANAF: Cum se înregistrează contractele de chirie pentru un imobil cu mai mulți proprietari
Autori: Corina Mîndoiu, Partener, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România
Dorina Marcu, Manager, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România
Este bine-cunoscut faptul că toți contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor personale sunt obligați, potrivit legislației naționale, să-și înregistreze contractele de închiriere în termen de cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificarea acestora.
Speța neclarificată până acum privește cazul în care același imobil este deținut de mai mulți proprietari. Recentul ordin ANAF vine tocmai cu această clarificare importantă, astfel că obligația declarării nu va mai putea fi interpretată diferit, nici în cazul unui singur proprietar, nici în cazul coproprietății: în cazul în care un bun este deținut în comun, obligația înregistrării contractului revine proprietarului, uzufructuarului sau altei persoane desemnate prin contractul de închiriere.
Ordinul Președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) nr. 161/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 109, din 6 februarie 2025, vine să reitereze prevederi existente, dar și cu aceste noi reguli privind înregistrarea contractelor de închiriere în România.
Astfel, conform noilor reglementări, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor personale sunt obligați să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificarea acestuia, obligație care se aplică și în cazul modificărilor survenite ulterior încheierii contractului.
Devine obligatorie desemnarea responsabilului pentru înregistrare în cazul bunurilor deținute în comun. În situația în care bunul închiriat este deținut în comun, prin contractul de închiriere sau, după caz, prin actul de modificare a acestuia, trebuie desemnat proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal care va îndeplini obligația înregistrării contractului la ANAF.
Noile obligații privind desemnarea persoanei responsabile pentru înregistrarea contractului nu se aplică retroactiv pentru contractele de închiriere aflate în derulare la 1 ianuarie 2025, precum și pentru modificările acestora înregistrate anterior acestei date.
Pentru a se conforma noilor reguli și a evita eventualele sancțiuni, proprietarii trebuie să:
- Verifice contractul de închiriere și să se sigure că documentul este redactat conform legislației în vigoare.
- Înregistreze contractul la ANAF, primul pas fiind cel de a depune cererea de înregistrare (formularul C168) în 30 de zile de la semnare, împreună cu o copie a contractului.
- Respecte obligațiile fiscale, respectiv să declare veniturile obținute și să achite impozitele aferente.
- Actualizeze informațiile în cazul unor modificări. Cu alte cuvinte, orice schimbare privind termenii contractului trebuie raportată la ANAF în același termen, 30 de zile de la convenirea lor.
Noile prevederi nu detaliază explicit sancțiunile pentru neînregistrarea contractelor, dar legislația fiscală existentă prevede sancțiuni pentru neconformare.
Prin noile reguli cu privire la înregistrarea contractelor, ANAF urmărește să elimine ambiguitățile și să asigure o evidență mai clară a veniturilor obținute din închirieri, contribuind astfel la reducerea fenomenului închirierilor nedeclarate și la creșterea conformării fiscale.
